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澳门银河娱乐场6163官网-独立经济学家:现有住房和土地储备量,相对于我们人口已严重过剩-飞禽走兽游戏机
网络整理   发布时间:2020-01-11 16:15:15

澳门银河娱乐场6163官网-独立经济学家:现有住房和土地储备量,相对于我们人口已严重过剩

澳门银河娱乐场6163官网,11月15日,独立经济学家谢国忠在世界经济论坛上表示,明年房地产发展的大环境已经改变,房地产行业可能受到两个方面冲击:一是首付贷风险巨大,预计中国目前首付贷规模总额可能超2万亿元;二是房地产企业海外美元债务风险。他还表示,中国楼市的供应量非常巨大,土地储备量和现有住房,相对于我们的人口已经严重过剩。如果有需求的话,那也是城市之间的错配,未来房地产的主要需求来自人口的再分配。

2004年,谢国忠以一篇《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》开启了唱空中国“房市”和“股市”征程,他始终认为中国房地产泡沫巨大,十多年如一日,为降低“两市”泡沫尽心尽力。

2009年-2010年间,前后多达10次公开表明,2012年中国楼市神话将破灭,未来5年中国房地产市场将进入漫漫熊途,大城市房价或跌去一半;

2011年,预计中国房地产拐点将在2012年出现,并明确给出房价跌幅为25%,往后三年都是延续同样的下跌幅度;

2014年,对中国楼市进行三次预测,预计到年底房价下跌25%,未来三年,房价下跌幅度为40%-50%之间。他认为,中国房价将进入缓慢下跌态势,直到2017年底才会触底。

谢国忠作为唱空中国楼市的“一号专家”,自2004年就开始了他唱空中国楼市之旅。这位曾获得麻省理工经济学博士,曾任摩根士丹利董事总经理和亚太首席经济学家的传奇人物。应该说他在经济学上有比较深的造诣,事实上中国楼市走势并不如他预言的一般萧条。其实,我们更应该学习他对中国的楼市预测屡败屡战精神,或许他唱空楼市的出发点仅是提示大家不要忘记风险。

这几年关于谢国忠的言论不是很多,可能跟他现在比较低调有关。他这次在世界经济论坛上接受采访时提到的一句“中国未来住房需求还是有的,主要来自城市错配,未来住房需求主要来自人口再分配”。笔者认为有一定道理,但不全面。

1.住房总量数据难说清楚,但有的城市住房需求还会继续存在,但有的城市住房总量本身不缺。关于我们到底有多少房子?官方没有确切的说法,我们不去理会。但有一点必须承认,我们人口始终在流动,农村人往城市走,小城市人往大城市走,这就造成有的城市房子总量过剩,有的城市房子供不应求,这就是谢国忠所说的“城市错配”。大城市房产价值还是存在,而小城市并不是所有房子都保值,但也不是所有房子都不保值,因为人们对美好生活的向往始终不变,这些城市住房需求矛盾在未来应表现为“人们日益增长的物质水平与缺少好房子之间的矛盾”。

2.住房需求不仅仅来自人口流动,还有大量的改善需求和独居需求增加。我们说随着城市化逐步放缓,农村流入城市的人口数量逐步减少,加之生育率逐步降低,人口流动导致的住房需求不能像过去一样保持较高量。但城市内部本身内部需求还是一直存在,比如说在现有模式下,我们的很多房子寿命顶多30年,房子建了拆、拆了建的情况会周而复始,这本身就造就房地产需求。另外,随着生活水平提高,老人独居和年轻人独居是趋势,近年来以年均30%速度在增长。同样也因为人们对美好生活的向往,改善客群也会持续放量。所以,人口流入、改善需求和独居需求是我们未来房地产市场发展的三大支撑力量。

 
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